راه های حل اختلاف در قرارداد های مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت یکی از رایج‌ترین و در عین حال پیچیده‌ترین روش‌های نوسازی و سرمایه‌گذاری در بازار ملک است. در این مدل، مالک زمین و سازنده با هدف ساخت یک پروژه مشترک، آورده‌های خود را کنار هم می‌گذارند؛ مالک زمین را تأمین می‌کند و سازنده سرمایه، تخصص و اجرای پروژه را بر عهده می‌گیرد.

در ظاهر، این همکاری یک معامله برد–برد به نظر می‌رسد، اما واقعیت این است که قرارداد مشارکت در ساخت یکی از پرچالش‌ترین قراردادهای ملکی محسوب می‌شود.

اختلاف در قرارداد مشارکت در ساخت، موضوعی رایج است و اگر این اختلاف‌ها به‌موقع و اصولی حل نشوند، می‌توانند پروژه را متوقف کنند، سرمایه طرفین را قفل کنند و حتی به دعاوی طولانی‌مدت حقوقی منجر شوند. بسیاری از پرونده‌های سنگین ملکی، دقیقاً از همین اختلاف‌های حل‌نشده شروع شده‌اند.

در این مقاله، ابتدا به‌صورت دقیق بررسی می‌کنیم که علت‌های اصلی اختلاف قرارداد مشارکت در ساخت چیست و سپس توضیح می‌دهیم چگونه می‌توان از بروز این اختلاف‌ها جلوگیری کرد تا مشارکت به جای بحران، به یک همکاری موفق تبدیل شود.

علت‌های اصلی اختلاف در قرارداد مشارکت در ساخت

اختلاف در مشارکت در ساخت معمولاً ناگهانی به وجود نمی‌آید؛ بلکه نتیجه ابهام‌ها، بی‌دقتی‌ها و تصمیم‌های احساسی در زمان تنظیم قرارداد است. در ادامه، مهم‌ترین دلایل بروز اختلاف را به‌صورت دقیق بررسی می‌کنیم.

1. ابهام در متن قرارداد

یکی از اصلی‌ترین دلایل اختلاف قرارداد مشارکت در ساخت، استفاده از عبارات کلی و مبهم در قرارداد است. زمانی که تعهدات طرفین، زمان‌بندی‌ها یا حدود اختیارات به‌صورت شفاف نوشته نشده باشد، هر طرف برداشت شخصی خود را ملاک قرار می‌دهد و همین موضوع بستر اختلاف را فراهم می‌کند.

2. مشخص نبودن سهم دقیق طرفین

اگر سهم مالک و سازنده از واحدها، پارکینگ، انباری یا طبقات به‌صورت دقیق و عددی مشخص نشود، اختلاف حتمی است. توافق‌های شفاهی یا کلی، در پروژه‌های بزرگ عملاً کارایی ندارند.

3. تغییر هزینه‌های ساخت و نوسانات بازار

نوسانات قیمت مصالح، دستمزدها و شرایط اقتصادی، یکی از عوامل مهم اختلاف است. اگر در قرارداد مشخص نشده باشد که افزایش هزینه‌ها چگونه مدیریت می‌شود، سازنده یا مالک ممکن است احساس ضرر کند و اختلاف شکل بگیرد.

4. تأخیر در زمان‌بندی پروژه

عدم پایبندی به زمان تحویل، از شایع‌ترین دلایل اختلاف در مشارکت در ساخت است. وقتی زمان‌بندی دقیق، جریمه تأخیر و شرایط فورس‌ماژور مشخص نباشد، پروژه وارد فاز تنش می‌شود.

5. کیفیت ساخت و اختلاف بر سر استانداردها

مالک و سازنده ممکن است برداشت متفاوتی از کیفیت ساخت داشته باشند. اگر نوع مصالح، برندها و سطح کیفیت به‌صورت دقیق در قرارداد قید نشود، اختلاف بر سر «کیفیت قابل قبول» اجتناب‌ناپذیر است.

6. ضعف در ضمانت اجراهای قراردادی

قراردادی که ضمانت اجرای مؤثر نداشته باشد، عملاً قدرت الزام‌آور خود را از دست می‌دهد. نبود جریمه، حق فسخ یا شروط بازدارنده، زمینه تخلف و اختلاف را فراهم می‌کند.

7. اختلاف در مدیریت پروژه

اگر نقش‌ها و اختیارات مدیریتی مشخص نباشد، دخالت‌های غیرضروری یا تصمیم‌های یک‌طرفه باعث تنش می‌شود. این موضوع به‌ویژه در پروژه‌های بزرگ بسیار پررنگ است.

8. مشکلات حقوقی ملک

در برخی موارد، مشکلاتی مثل معارض، بدهی‌های ثبتی یا محدودیت‌های شهرداری در میانه پروژه نمایان می‌شود. اگر این ریسک‌ها از ابتدا بررسی نشده باشند، اختلاف شدید ایجاد خواهد شد.

9. تغییر توافقات در طول پروژه

تغییر شرایط در طول ساخت طبیعی است، اما اگر سازوکار اصلاح قرارداد پیش‌بینی نشده باشد، هر تغییر کوچک می‌تواند به اختلاف جدی تبدیل شود.

10. نداشتن نگاه حقوقی در زمان عقد قرارداد

بسیاری از اختلاف‌ها به این دلیل ایجاد می‌شوند که قرارداد مشارکت در ساخت، بدون نگاه تخصصی حقوقی تنظیم شده است. اعتماد شخصی جای تحلیل حقوقی را می‌گیرد و نتیجه آن، اختلاف‌های پرهزینه است.

چگونه از اختلاف در قرارداد مشارکت در ساخت جلوگیری کنیم؟

پیشگیری، همیشه کم‌هزینه‌تر و کم‌ریسک‌تر از حل اختلاف است. اگر قرارداد مشارکت در ساخت از ابتدا اصولی تنظیم شود، بسیاری از مشکلات اصلاً به وجود نمی‌آیند. در این مسیر، همراهی یک مشاور حقوقی ملک می‌تواند نقش کلیدی در شناسایی ریسک‌ها و بستن راه اختلاف‌ها داشته باشد.

راهکارهای مؤثر برای جلوگیری از اختلاف:

• تنظیم قرارداد شفاف، دقیق و بدون ابهام

• تعیین سهم طرفین به‌صورت عددی و غیرقابل تفسیر

• پیش‌بینی نوسانات هزینه و شرایط اقتصادی

• تعیین زمان‌بندی دقیق و جریمه تأخیر

• مشخص‌کردن کیفیت ساخت و نوع مصالح

• درج ضمانت اجراهای قوی و قابل اعمال

• تعیین سازوکار حل اختلاف (داوری یا دادگاه)

• بررسی کامل وضعیت حقوقی و ثبتی ملک قبل از قرارداد

جمع‌بندی

اختلاف قرارداد مشارکت در ساخت، موضوعی رایج اما قابل پیشگیری است. بیشتر این اختلاف‌ها نه به‌دلیل سوءنیت، بلکه به‌خاطر قراردادهای ضعیف و تصمیم‌های غیرحرفه‌ای شکل می‌گیرند.

هرچه قرارداد دقیق‌تر، شفاف‌تر و مبتنی بر واقعیت‌های حقوقی و اجرایی تنظیم شود، احتمال اختلاف کمتر خواهد بود.

این راهنما می‌تواند دید روشنی برای مالکان، سازندگان و املاک‌داران ایجاد کند تا مشارکت در ساخت را به‌عنوان یک فرصت واقعی ببینند، نه یک ریسک پرتنش.